Immobilier français et investissement étranger, les nouvelles à connaître

Bien que le volume des transactions immobilières françaises ait diminué au cours des derniers mois, l’investissement dans l’immobilier français continue d’être considéré comme une stratégie de repli fiable et rentable par de nombreux investisseurs.

Ainsi, l’investissement immobilier français a été très actif, en particulier au cours des six derniers mois, avec une forte concurrence sur les actifs principaux et les marchés de base, entraînant des taux de capitalisation très élevés sur les acquisitions.

De plus, les transactions devraient inverser la tendance à la baisse. La confiance des investisseurs se caractérise également par l’augmentation du volume des opérations spéculatives. Les transactions les plus significatives sur le marché immobilier français au cours des 12 derniers mois ont été:

• Cession par Lone Star à Amundi Immobilier, Crédit Agricole Assurances et Primonial REIM de 100% du capital de la société HOLD (Cœur de la Défense), propriétaire de l’immeuble de bureaux « Coeur Défense », situé à La Défense, impliquant plus plus de 159 000 mètres carrés de bureaux et constitue le plus grand immeuble de bureaux d’Europe.
• Contrat de participation consistant en la vente par Ivanhoé Cambridge à Natixis de 50% de ses intérêts dans le projet DUO à Paris (13e arrondissement), deux tours conçues par Jean Nouvel (180 mètres et 39 étages pour DUO 1 et 122 mètres et 29 étages pour DUO 2) qui fournira près de 90 000 mètres carrés d’espaces de bureaux de premier ordre et un projet hôtelier, à travers une opération d’achat d’actions pour une valorisation de 1,35 milliard d’euros.
• Cession par Eurazeo à Icade de sa participation majoritaire dans ANF Immobilier pour un montant total d’environ 213 millions d’euros.
• Acquisition par Gecina de 99,67% du capital d’Eurosic.

Quelles structures les investisseurs utilisent-ils généralement pour l’investissement immobilier dans votre juridiction et quels sont les principaux avantages et inconvénients de chacun ?

L’investissement est généralement effectué par des organismes de placement collectifs et, en particulier, les SCPI professionnels. Il s’agit de fonds immobiliers entièrement exemptés de l’impôt sur les sociétés mais soumis à des obligations de distribution. Leur objet social principal doit consister en des investissements directs ou indirects dans des actifs immobiliers en vue de réaliser des activités de location.

Les dividendes versés par une SCPI peuvent être soumis à une retenue à la source en France en fonction de l’identité du destinataire (sous réserve d’un allègement ou d’une réduction de la convention fiscale). La SCPI fiscale comme les SCPI Pinel permet à chacun de bénéficier de cet allègement fiscal. Toutefois, voici les conditions à connaître pour les étrangers qui souhaitent investir dans ce fonds :

• Avoir un capital social minimum de 15 millions d’euros.
• Sont cotées sur un marché réglementé français.
• Avoir une participation minimale flottante de 15% à la date du choix du régime SIIC (les participations flottantes sont celles détenues directement ou indirectement par des personnes morales ou physiques représentant moins de 2% du capital et des droits de vote de la société).
• Ne pas détenir plus de 60% du capital ou des droits de vote détenus directement ou indirectement par un actionnaire (ou par des actionnaires différents dans une situation de contrôle conjoint) sauf si les actionnaires sont également des sociétés qualifiées ou des sociétés étrangères et le régime fiscal sont similaires à celles des SCPI français. .